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通化二手房买卖复杂 先看清“两证”以免纠纷

【导语】:一套还未出产权证的房屋,竟以低于市场价将近一半的价格签约销售,双方还在合同中约定以更名方式进行交易过户,如未完成由卖方负全责,近日,这样一份奇特的二手房交易合同引起了记者的好奇。

  由于更名过户无法完成,如今,这套房产的纠纷已经闹上了法院,那么,缘何在现在的二手房市场上,无产权的房子还能上市交易,并以更名方式进行过户?

  合同

  “售价低于市价一半?”

  “我之前也不知道房子大概能卖多少钱,只是听朋友介绍认为价格差不多,就这样卖给了对方。结果没想到,现在更名办不下来,对方反而把我告上了法庭”。卖方钟先生拿着合同找到了记者。

  2009年10月,在福州楼市仍居于高位之时,钟先生仅以36.8万元的价格,将一套位于金山大道旁近80平方米的房产卖给了买方王先生。据钟先生告诉记者,当时他自己人在外地,是朋友的朋友托人找到他,想要购买该套房产。

  “当时他们告诉我,市场价格目前基本上就只能卖到这个数目”,钟先生说,既然如此,他也没有多想,就同意将该套房产出售给对方。

  双方意见基本一致后,钟先生就从外地回到福州,与买方签订合约。而当钟先生提及没有产权证的情况下要如何过户时,朋友告诉他,可以通过更名的方式,由开发商办理。由于是朋友介绍,又说可以更名,这样可以省去一笔税费,对方来签约时,提供了一份自己带来的合同,钟先生说,“签约的时候也没有多想,总想着朋友肯定不会骗我,所以也没细看,就签了。”在签订合同后,买方王先生支付了4万元的定金,然而,在合同中约定,必须在60天内办理好房产的更名手续,如超过时间未办完,视为卖方违约,需退还全额定金,并赔偿违约金8万元整。问题,也恰恰就出现在了这里。

  钟先生此后找了开发商,但经过交涉,房产的更名手续无法办理,无法履行合约中两个月办完更名手续的条款,于是,在今年的4月,买方一纸诉状,将钟先生告上了法庭,不仅要求钟先生必须赔偿定金并支付违约金,同时,还要求钟先生必须履行合约,继续想办法将房产更名给王先生。

  质疑

  “无产权房屋如何交易?”

  根据建设部的文件和省政府的有关政策,二手房产必须两证(房产证和土地证)齐全才能上市交易。那么,钟先生和王先生这种明显和当前政策相互抵触的交易方式,到底是否合法呢?“这种更名交易的方式在市场上曾经出现过,然而,随着有关限制政策的出台,基本上这种现象已经销声匿迹很久了。”一不愿透露姓名的房产中介有关负责人告诉记者:在市场不好的时候,也曾经有过购房者与卖方私下签订合同,采用公证的方式,将房产有关权利转到买方身上,以此暂时完成交易,等产权证办出后再进行过户。

  不过,该负责人也告诉记者,这种现象一般仅发生于所交易的房产产权证即将办出,但买卖双方却急于成交的情况,“这种公然将更名及更名时间、违约责任等写在合同中的交易方式,还是首次见到。”随着市场的日益规范,这种无产权交易的行为已经逐渐淡出市场,各家中介企业特别是知名品牌中介企业,是从不敢越过这道“警戒线”的。“无产权交易,无论对于买方还是卖方,都存在很大的风险性。”一业内人士告诉记者,从法律层面而言,这种交易方式,是不受认可的。

  是否存在合同欺诈?

  据记者找业内数位专家仔细研究合同后发现,钟先生和王先生签订的这份《房屋转让合同》中,存在不少令人费解的部分。

  首先,作为一份对于买卖双方交易进行约定的房屋转让合同而言,合同中对于甲方即卖方必须承担的义务、责任及违约处罚,作出了非常详细的规定,然而,与之相反的是,在合同中却找不到关于乙方即买方必须承担的违约责任,“作为这种交易双方所签订的合同,从常规角度来说,必须要明确指出买卖双方各自必须承担的责任和义务,”业内人士王先生告诉记者,而就这份合同而言,存在过于明显的倾向性,且合同是由买方提供,则不免让人产生会否买方刻意规避自己责任的怀疑。“这并不是正规的房地产交易合同文本,合同条款存在太过明显的倾向性,而此外,房屋低于市场价接近一半的价格被售出,同时,支付的定金和违约金额又针对卖方进行限制”,一不愿透露姓名的房产中介老总告诉记者,从合同本身来看,这像是一起合同欺诈事件,“合同条款内容本身就与现行法律法规相抵触。”

  律师说法

  “无证房产的交易合同即为无效”

  《城市房地产管理法》第三十七条中规定,未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。因此,福州某律师事务所的林律师认为,双方签订的房屋买卖协议违反了法律的强制性规定。“本身国家法规已经限定了,没有产权证的房产是不能上市交易的,该合同签订的所有内容,即为与国家相关法规政策相抵触,签订之时,双方就应该意识到,这份合同是难以履行的。”林律师也告诉记者,现在对于更名房产的纠纷问题,各家法院的判决不尽相同,然而,由于合同条款中所约定的更名本身就与国家法律相冲突,根据合同法的有关规定,这就是一份无效合同。“退一步来说,就算这份合同有效,合同约定内容卖方也是无法履行的,最终只能解除合同。”

  “合同有效,但无法履行”

  福州另一知名律师事务所的王律师针对此纠纷发表了自己的观点,他认为,关于无产权证房屋买卖的问题,一直以来在法律上都存有争议。一般来说,没有产权证的房子在二手房市场上进行交易,签订的合同本身就属于无效合同。不过,尽管在相关法律中对无产权证的房子转让问题作出了规定,但法律作出这样规定的目的是为了防止权属不清的房地产进入市场交易,损害当事人的合法利益,法庭如何审判,从某种程度上来说,还是应该根据合同内容来进行裁定,如果合同内容的确是卖方无法履行的,就应判以解除合同。

  买房卖房,切勿“钻空子”

  买房卖房,对于每个人而言,都是一件人生大事,无论是决定买进还是卖出,牵扯的,至少是数十万乃至百万以上的金额,如钟先生和王先生此般买卖房产、签订合同,是否太过轻率?自福州各家房产中介企业从一人一桌一电话发展至如今的企业规模化运作,福州的二手房市场,走的是一条稳步发展、规范经营的道路,因此,在这个过程中,相关法律法规的推出,归根结底,都是为了规范市场、保证买卖双方交易安全而从政策层面作出的保障。

  二手房买卖交易,必须双证齐全,这是在福州二手房市场上早已众所周知的规定,无论钟先生和王先生是不懂、不知道;还是知道、却想钻政策的空子,省去二手房过户交易时的一笔费用,“触线”之后,往往带来的,就是重重风险。

  钟先生不仅拿不到房款,还面临王先生对其提出的诉讼赔偿;王先生付了定金,却在长达半年后还未能顺利买到房子,虽然省了小钱,但如今,需要付出的,是几倍于此的精力和时间,甚至金钱,这是否有些得不偿失?我们不能保证在福州的二手房市场上,这种类似的事件不会再发生,然而,我们所能做的,是通过这样的教训,一次次警示自我,只有遵守市场的游戏规则,才能最终如愿以偿。

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